Fiqh islamique > Les waqfs et la propriété > La shuf'a : le droit de préemption > Ce qui annule la shuf'a
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Mis à jour le 25 septembre 2026 à 18h57
Parmi les causes d'annulation de la chuf'a (droit de préemption), les juristes classiques comptent la mort du préempteur (chafi'), son abandon de la réclamation, le manquement au témoignage, ainsi que la renonciation au droit, en totalité ou en partie. Les écoles divergent en revanche sur un point central : la chuf'a se transmet-elle par héritage au décès de son titulaire ? La présente analyse expose les positions des quatre madhabs avec leurs arguments et leurs références classiques.
Les hanafites, les chafi'ites selon l'une de leurs deux opinions et les hanbalites dans le madhab soutiennent que la chuf'a tombe lorsque le préempteur se détourne de son droit pour accepter une compensation ('iwad). En acceptant l'échange, il consent en effet à renoncer à la chuf'a, et il doit donc restituer la compensation, car il l'a prise sans droit. Un bien ne s'acquiert en effet que contre une propriété cédée en échange, et le droit de chuf'a n'est pas une propriété mais un droit d'acquérir la propriété ; aucune compensation prise à son sujet n'est donc valide.
De plus, il a consenti à y renoncer et a réclamé sa contrepartie : l'abandon consenti est établi, mais la contrepartie ne l'est pas, comme si quelqu'un disait « vends-le-moi » sans que la vente ait lieu. Or le simple abandon de la réclamation suffit à faire tomber la chuf'a, a fortiori lorsqu'on réclame une compensation à sa place. Les chafi'ites selon l'opinion la plus correcte chez eux (as-sahih) et le Qadi chez les hanbalites estiment au contraire que la chuf'a ne tombe pas : il s'est détourné d'elle vers une compensation, et si celle-ci n'est pas valide pour lui, il revient à son droit de préemption, de même que si l'on lui a vendu un bien concret contre un prix invalide (al-Ikhtiyar, 2/57 ; al-Jawhara an-Nayyira, 3/400 ; Mukhtasar al-Wiqaya, 2/95 ; Durrar al-Hukkam, 6/487 ; al-Bayan, 7/134-135 ; al-Mughni, 5/189).
Les juristes ont ensuite énuméré les facteurs qui font tomber la chuf'a, parmi lesquels :
Les juristes ont divergé sur la question de savoir si la chuf'a se transmet par héritage. Si le préempteur meurt avant d'avoir exercé la chuf'a, avant d'en avoir réclamé le droit ou avant qu'un jugement ne lui en ait fait gain de cause, la chuf'a tombe-t-elle par sa mort, ou ses héritiers héritent-ils du droit de la prendre et de la revendiquer ?
Les hanafites et les hanbalites, selon l'opinion la plus connue chez eux de manière générale, soutiennent que la chuf'a tombe par la mort du préempteur. Les hanafites enseignent : si le préempteur meurt après la vente et avant le jugement prononçant la chuf'a en sa faveur, celle-ci devient nulle et ses héritiers n'ont aucun droit à son sujet. La propriété du préempteur s'éteint en effet par la mort et passe à l'héritier ; une fois la propriété établie pour celui-ci, la vente n'a plus d'existence, si bien que le droit de chuf'a ne s'établit pas en sa faveur.
En effet, la propriété du préempteur sur ce qui ouvre la chuf'a doit demeurer du moment de la vente jusqu'au moment de la prise du droit. Or ce délai n'a pas existé pour le défunt au moment de la prise, ni pour l'héritier au moment de la vente ; la chuf'a est donc annulée, car elle ne s'acquiert ni par une propriété née après la vente, ni par une propriété qui s'éteint après la prise. Il faut entendre par là la mort survenue après la vente et avant le jugement : s'il meurt après le jugement, la chuf'a devient contraignante et passe à ses héritiers, et le prix leur devient également contraignant (Mukhtasar Ikhtilaf al-Ulama, 4/248-249 ; al-Ikhtiyar, 2/57 ; Tabyin al-Haqa'iq, 5/257-258 ; al-Bahr ar-Ra'iq, 8/160 ; Majma' al-Anhar, 4/119).
La chuf'a ne s'annule en revanche pas par la mort de l'acheteur : le titulaire du droit, c'est-à-dire le préempteur, est toujours vivant, et son droit prime celui de l'acheteur, au point que le legs (wasiyya) fait par l'acheteur sur le bien ne s'exécute pas et que le bien ne se vend pas pour le paiement de sa dette ; le droit de préemption prime ainsi celui de l'héritier.
Chez les hanbalites, si le préempteur meurt avant d'avoir pris la chuf'a, deux situations se présentent. La première : il meurt avant d'avoir revendiqué la chuf'a ; elle tombe alors et ne se transmet pas aux héritiers, selon l'opinion la plus connue. Ce droit est en effet un droit de résiliation établi en soi, non par la disparition d'un élément, et ne se transmet donc pas par héritage, à l'image du retrait (ruju') dans la donation (hiba). C'est aussi une sorte d'option (khiyar) instituée pour permettre l'acquisition, semblable à l'option d'acceptation ; et l'on ne sait s'il est demeuré attaché à sa chuf'a, puisqu'il a pu s'en désintéresser, or ce qui est douteux ne se transmet pas aux héritiers.
Ahmad a dit : la mort annule trois choses : la chuf'a, la peine légale (hadd) si la victime de la calomnie meurt, et l'option si celui qui l'avait stipulée meurt. Ces trois choses n'appartiennent pas aux héritiers ; elles ne s'établissent que par la réclamation. S'il n'a pas réclamé, le droit n'est pas dû, à moins qu'il n'atteste : « J'ai un droit dans tel et tel bien, et je l'ai réclamé ». S'il meurt après cela, la réclamation du droit revient à son héritier ; s'il ne l'a pas réclamée, elle ne se transmet pas à ses héritiers.
La deuxième situation : il a revendiqué la chuf'a puis il est mort. Le droit de chuf'a se transmet alors aux héritiers, à l'unanimité, car le droit se consolide par la réclamation ; c'est pourquoi il ne tombe pas par le simple retard dans la prise après celle-ci, alors qu'il tombe avant elle.
Ibn Qudama a dit : le Qadi a soutenu que la portion (chiqs) devient propriété du préempteur par la seule réclamation, et nous avons mentionné que l'opinion correcte diffère. Car si la portion devenait sa propriété, la renonciation à la chuf'a après l'avoir revendiquée ne serait plus valide, de même qu'elle ne l'est plus après l'avoir prise. Ce droit se transmet donc à l'ensemble des héritiers selon leurs parts successorales : c'est un droit pécuniaire héritable, qui passe à tous comme les autres droits pécuniaux, qu'on estime que la chuf'a se répartit au prorata des biens ou au nombre des personnes, puisqu'elle leur parvient de leur défunt. Si certains héritiers y renoncent, le droit demeure acquis aux autres, et ils ne peuvent le prendre qu'en totalité ou le laisser, à l'image de co-préempteurs dont certains renoncent : si l'on admettait la prise d'une partie de la portion vendue, la transaction serait scindée aux dépens de l'acheteur, ce qui constituerait un préjudice porté à son droit.
Chapitre : si le préempteur a fait attester sa réclamation, faute de pouvoir la formuler lui-même, puis meurt, la chuf'a ne s'annule pas et la réclamation appartient à ses héritiers. Ahmad l'a affirmé explicitement : l'attestation de la réclamation, en cas d'incapacité de la formuler, tient lieu de celle-ci, et la chuf'a ne tombe donc pas par la mort survenue ensuite, de même qu'elle ne tombe pas par la réclamation elle-même (al-Mughni, 5/216-217 ; Sharh az-Zarkashi, 2/171 ; al-Mubdi', 5/223).
Les malikites, les chafi'ites et les hanbalites selon l'une de leurs opinions soutiennent que la chuf'a se transmet par héritage : lorsque le préempteur meurt, le droit passe à ses héritiers, qui peuvent le revendiquer. Ils s'appuient d'abord sur la parole d'Allah :
« Allah vous enjoint au sujet de vos enfants : au garçon, une part équivalente à celle de deux filles »
Sourate An-Nisa, 11
Ce verset s'applique par sa portée générale. Ils citent ensuite la parole du Prophète (que la paix et les bénédictions d'Allah soient sur lui) :
« Celui qui laisse un bien ou un droit, celui-ci est pour ses héritiers »Rapporté par Boukhari (6350) et Mouslim (1619). Mouslim en rapporte la formulation suivante : « Celui qui laisse un bien, celui-ci est pour ses héritiers »
Ils en tirent ensuite d'autres arguments :
L'imam al-Mawardi (qu'Allah lui fasse miséricorde) rapporte qu'Ach-Chafi'i (qu'Allah lui fasse miséricorde) a dit : « Les héritiers du préempteur prennent ce que leur père prenait, réparti entre eux au nombre des personnes, son épouse et son fils y étant égaux. » Al-Muzani a dit : « Ceci confirme également ce que j'ai dit. » Al-Mawardi précise : la chuf'a est héritée et se transmet, par la mort du préempteur survenue avant sa renonciation, à ses héritiers.
Abu Hanifa soutient pour sa part que la chuf'a ne se transmet pas et qu'elle s'annule par la mort du préempteur. Il argumente que la chuf'a est une option instituée pour succéder à un bien, et qu'elle doit donc s'annuler par la mort, par analogie avec les options d'échange et d'acceptation. Le préempteur obtient par sa chuf'a d'écarter le préjudice porté à son bien, à la manière de l'époux qui obtient par le li'an d'écarter le préjudice qui touche sa filiation ; or il est établi que le li'an s'annule par la mort et ne devient pas héritage, la chuf'a doit donc s'annuler par la mort sans devenir héritage.
La formulation rigoureuse de cette analogie est la suivante : toute option instituée pour écarter un préjudice, qui ne se convertit pas en bien, s'annule par la mort, comme le li'an. La propriété des héritiers est en effet nouvelle par rapport au moment où la chuf'a devient due, et la survenance de la propriété après ce moment empêche la chuf'a de s'y rattacher, comme celui à qui l'on donne un bien après que la chuf'a est devenue due n'acquiert pas de chuf'a par ce bien. De même, les droits hérités auxquels le malade (mourant) renonce voient leur renonciation maintenue, comme les dettes ; or la renonciation du malade à la chuf'a est valide et les héritiers ne peuvent s'y opposer, ce qui montre qu'elle n'est pas héritée. Enfin, ce qui se transmet par les causes et les lignées passe, en l'absence d'héritiers, au bayt al-mal (le trésor public) ; puisque l'imam ne peut prendre la chuf'a au profit du trésor, c'est que la chuf'a n'est pas héritée comme le sont les biens.
La réponse à l'analogie avec les options d'échange et d'acceptation est qu'elle est réfutée par l'option de restitution pour défaut. Les options d'échange et d'acceptation pourraient se transmettre si elles n'étaient pas acquises immédiatement : leur non-transmission tient à l'étalement de leur délai, qui rend leur héritage impossible. Quant à l'option d'acceptation, l'échangé ne pouvant déléguer quelqu'un pour accepter à sa place, elle ne passe pas à son héritier ; le préempteur, lui, peut déléguer quelqu'un pour revendiquer à sa place, aussi son droit passe-t-il à son héritier.
La réponse à l'analogie avec le li'an est celle que nous avons donnée : la délégation n'y est pas valide. Quant au fait qu'on ne peut prendre de compensation en échange de la chuf'a, ce n'est pas un obstacle à ce qu'elle se transmette par héritage, comme l'option de restitution pour défaut : on ne peut en prendre compensation, et pourtant elle est héritable.
À l'objection selon laquelle la propriété des héritiers serait survenue après coup, il est répondu que les héritiers ne possèdent pas le bien par cet attribut nouveau de leur propriété, mais le reçoivent par héritage de leur défunt, se substituant ainsi à lui. C'est comme celui à qui l'on avait légué un esclave et qui meurt avant de l'accepter, laissant un autre fils qui accepte le legs fait à son frère après la mort de son père : l'esclave est alors affranchi, bien qu'un frère n'affranchisse normalement pas son frère, car il l'a accepté en qualité de représentant de son père.
À l'objection selon laquelle les droits hérités subissent la renonciation du testateur, comme les dettes, il est répondu que nos compagnons ont divergé sur ce point. Certains donnent à l'héritier le pouvoir d'annuler cette renonciation, et sur ce fondement l'objection tombe. La majorité, et c'est l'opinion correcte, soutient que la renonciation du malade est définitive et que l'héritier ne peut s'y opposer : on ne s'y oppose en effet que dans ce sur quoi sa propriété s'est consolidée, alors qu'ici aucune propriété ne s'est consolidée, mais seulement une cause menant à la propriété, semblable à la prise de possession d'une donation par laquelle celle-ci devient propriété. Si le malade la restituait, les héritiers ne pourraient pas s'y opposer, bien qu'ils puissent se substituer à lui dans la prise de possession.
À l'objection selon laquelle ce qui se transmet par héritage revient au trésor public en l'absence d'héritiers, nos compagnons retiennent deux avis. Le premier : ce droit se transmet au trésor, et l'imam peut prendre la chuf'a au profit de l'ensemble des musulmans s'il y voit un intérêt. Le second : il n'y a pas de chuf'a dans ce cas et elle s'annule, car la chuf'a n'a pour but que d'écarter un préjudice ; or l'héritier n'est pas dans cette situation, car il est en droit de disposer du bien, le préjudice touche donc son propre droit et il mérite la chuf'a. Et Allah sait mieux ce qui est juste (al-Hawi al-Kabir, 7/257-258).
Les chafi'ites ont divergé sur le cas du préempteur décédé : la chuf'a se partage-t-elle entre les héritiers selon leurs parts successorales ou selon leur nombre ? La plupart d'entre eux soutiennent le partage selon les parts successorales : les héritiers n'ont pas acquis la chuf'a par une propriété propre, mais par héritage du défunt, et ils se distinguent hiérarchiquement dans la succession.
Sur cette base, si l'un des héritiers y renonce, le droit de celui qui n'a pas renoncé ne tombe pas, et les héritiers restants, fussent-ils un seul, peuvent prendre la totalité de la chuf'a, à l'image d'associés dont l'un renonce : son droit retourne à ceux qui demeurent. Si le préempteur meurt après la vente, il a acquis la chuf'a par celle-ci et elle passe, par sa mort, à ses héritiers ; l'héritier y est placé aussi bien par la parenté que par la cause, et la chuf'a se répartit entre eux selon leurs parts successorales. Selon le second avis, elle se partage au nombre des têtes (al-Hawi al-Kabir, 7/258-259 ; al-Bayan, 7/161-162).
Si le préempteur apprend l'existence de la chuf'a et est en mesure de la revendiquer, il lui incombe de la réclamer immédiatement. S'il retarde sa réclamation, sa chuf'a tombe selon les hanafites, les chafi'ites selon l'opinion la plus correcte et les hanbalites dans le madhab, comme cela a été exposé plus haut, à l'encontre de l'avis des malikites.
Troisième cause : le manquement au témoignage au moment où le préempteur prend connaissance de la chuf'a. Les hanafites ont affirmé explicitement, comme cela a été mentionné, que la chuf'a s'annule si le préempteur la délaisse alors qu'il en a connaissance et qu'il en a la capacité. Ce devoir s'appelle la demande d'exécution immédiate (talab al-muwathaba) : le préempteur se lève de son siège après cette demande et fait témoigner contre le vendeur, si la chose vendue est encore entre ses mains.
Les juristes ne divergent pas : si le préempteur renonce à la chuf'a ou à une partie de celle-ci, en disant par exemple « je prends la moitié de la chuf'a », la chuf'a tombe. Il en va de même si certains associés renoncent et que l'un d'eux veut ne prendre que sa seule part : la chuf'a tombe.
Ce cas fait l'objet d'un consensus (ijma') des savants, car la chuf'a n'est pas divisible : si une partie d'elle tombe, la totalité tombe, à l'image du qisas (la représaille légale), sauf si l'autre y consent, car une renonciation partielle scinde la transaction aux dépens de l'acheteur et lui cause préjudice.
L'imam Ibn al-Mundhir (qu'Allah lui fasse miséricorde) a dit : « Ils ont convenu que lorsque quelqu'un achète une portion d'un terrain en indivision et que certains copropriétaires renoncent à la chuf'a tandis que d'autres veulent la prendre, celui qui veut l'exercer doit la prendre en totalité ou la laisser ; il n'a pas le droit de prendre selon sa part et de laisser le reste » (al-Ijma', 510).
Voir également : al-Hidaya (4/25-26), al-'Inaya (13/433), al-Jawhara an-Nayyira (3/408), al-Bahr ar-Ra'iq (8/145), al-Fatawa al-Hindiyya (5/197), Muwatta Malik (2/715), al-Kafi (1/440), Sharh az-Zarqani (3/479), at-Taj wa-l-Iklil (4/370), ash-Sharh al-Kabir ma'a Hashiyat ad-Dasuqi (5/236), Sharh Mukhtasar Khalil (6/176), al-Bayan (7/145), al-Mughni (5/211), Sharh az-Zarkashi (2/171), al-Mubdi' (5/213), al-Insaf (6/276), Kashshaf al-Qina' (4/181).